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发布日期：2025-10-24 04:51 点击次数：183

北京隅海岄

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在游戏绝地求生、和平精英中，开局是一群互为对手的特种兵空降一个海岛上，在安全圈内各自搜寻武器资源并击杀对手，同时安全圈会随机移动，也会越缩越小，逼迫与对手相遇，不及时跑进安全圈就会被毒气毒死，而跑进安全圈可能会被对手杀死！

这像不像当下的北京新房市场？从前几年的大兴西红门东、丰台豪宅修罗场、朝阳十八里店到今年的海淀北、昌平南、朝青三间房、通州集中供地区域，像不像游戏中随机移动的安全圈，开发商与买房者为了生存都跑步进场，入局就是厮杀，开发商击杀对手才能获得现金流，买房者无非赢得一个相对保值的房子，但两者都不过是NPC，游戏设计者才是真正玩家。

安全圈所到之处皆是战场，这一场落到京西。

京西除了我们马上要提到的海淀宝山双子中建海宸元境、金隅隅海岄，还有刚刚入市的石景山西黄村的中海瑞文里和玉华玖章，还有保利+建工联合体拿下的海淀田村半壁店地块，以及即将土拍的西郊机场双子地块，我在《海淀城西新房六公子，孰美？宝山VS半壁店VS四季青西郊机场（买入逻辑对比解析）》、《不再纠结！一文理清中海瑞文里、西黄村640地块、宝山地块怎么选？》等几篇文章中已分享过几个地块的买入得逻辑，今天详细说下即将入市的海淀宝山两个项目。

两个项目综合质素和开发实力旗鼓相当，但定位略有差异。

两个项目都是今年6月5日土拍拿的，两个地块一左一右紧挨着，容积率都是2.1，控高30米，中建海宸元境楼面价5.51万/㎡，建面约50420㎡，北京隅海玥楼面价5.6万/㎡，建面约60044㎡。两个地块在四至情况和基础指标上并无太大差别。

海宸元境开发商是中建壹品，隅海玥开发商是金隅，从北京近几年开发的项目看，两个都是二流开发商，也算的上旗鼓相当，但论代表作我感觉金隅略胜一筹，金隅最起码做过品质刚改项目隅西颂、隅东序，而中建壹品做的是刚刚需项目，大兴御景星城、颐和公馆、元启、丰台花香壹号，这些我都去看过审美和品质一言难尽，这次作为元境高端系希望有所提升。

两个项目规划都是7-11层小洋房，总共都是400多套，海宸元境户型为99/106/123/139/180㎡三至四居，其中106-139平的是主力户型，占比接近80%；而隅海岄户型为105/125/142㎡三至四居，整体并无太大差别。

那这两个项目的买入逻辑是什么？适合哪些人？

从长安华曦府到中海瑞文里，从朝棠揽阅到运河玖院，今年热销的刚需刚改市场反复验证的公式就是极致的性价比模式，把它固化出来就是刚性地铁需求+四代低密住宅居住舒适度+低总价+更多的附加值，本质是居住综合舒适度和通勤幸福指数的提升。

而宝山两个项目完全满足这些条件，首先两个项目处距离6号线廖公庄站大概800米左右，共同逻辑就是给了东西城核心区和连五环外普遍豪宅化的海淀中关村、北三环一带刚需客群一种平衡通勤居住的绝佳选择，它填补了海淀西1000万上下刚改新房的空白，又是五环内地铁口真正有通勤价值的新房，对依赖6号线地铁以及西四五环、阜石路自驾通勤刚需党们而言800万就能上车海淀，还有九年一贯制的首师大附中，又是低密洋房！

买这两个项目需要注意哪些问题？

这两个盘作为海淀西稀缺的新房好房子，非常像同为六号线沿线、五环附近的朝阳褡裢坡三间房的朝观天珺和金茂满曜，只是一东一西，承接都是所在区域的刚需刚改客群，但海淀的相对购买力会更强一些，基本总价800-1100万是一个很安全的总价区间，朝观天珺错配150平、1200万以上大户型惨痛教训还在眼前，参考旁边金玉府7.8万上下成交价，最终定价应在8.5-8.8万左右。

所以这两个盘我觉得105三面宽三居和120-130面积段的四居是最值得选的，且大概率金隅会更胜一筹。

海宸元境整体楼栋是点状式排布，只有139和180户型三栋楼享受极致景观和超大楼间距，其他楼栋全是把边临街，这个排布像极了紫京宸园和璞樾，我只能说海宸元境没有豪宅的命却得了人家的病，首先180户型至少1500万甚至1600万以上，为什么要买宝山？你有没有朝青那样的改善基因？一个背离基本盘的项目能不能走远我们拭目以待。

而金隅隅海玥整体中轴对称式排布相对要舒服很多，但金隅有一个隐藏BUFF很多人可能根本没有注意到，那就是，宝山算得上金隅的主场啊，宝山南侧金玉府、金隅瑞和园、金隅长安山麓、金隅山墅等都是金隅项目啊，一大部分老业主资源在手上，再叠加更高的品质和产品力，我觉得海宸元境开的早不一定是好事，但对于99平刚需客户不用等了。